Refuser un candidat locataire sans risque de discrimination : le cadre légal en 2026

Refuser un candidat est l’acte le plus risqué juridiquement de toute la relocation. Pas tant parce que la sanction est fréquente — elle ne l’est pas — mais parce qu’elle est disproportionnée : jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende au pénal en cas de plainte pour discrimination caractérisée (article 225-2 Code pénal), plus des dommages-intérêts au civil. Et beaucoup de bailleurs particuliers se mettent en danger sans le savoir, en écrivant des phrases qui leur paraissent anodines.

Ce guide n’est pas un cours de droit. C’est ce que vous devez retenir pour ne pas vous mettre dans le rouge — et pour pouvoir dormir tranquille quand vous envoyez votre 200ème refus du week-end.

Le cadre légal en une phrase

L’article 225-1 du Code pénal protège 25 critères contre la discrimination. La loi du 6 juillet 1989 (qui régit la location immobilière) et la loi ALUR précisent l’application au logement : refuser un candidat sur un de ces 25 critères, c’est une infraction pénale et une cause de nullité de la décision avec dommages-intérêts.

Les 25 critères interdits (à connaître par cœur)

Vous n’avez pas le droit de refuser un candidat sur :

1. Origine (réelle ou supposée)
2. Sexe
3. Situation de famille (célibataire, en couple, divorcé, etc.)
4. Grossesse
5. Apparence physique
6. Particulière vulnérabilité due à la situation économique
7. Patronyme (nom de famille)
8. État de santé
9. Perte d’autonomie
10. Handicap
11. Caractéristiques génétiques
12. Mœurs
13. Orientation sexuelle
14. Identité de genre
15. Âge
16. Opinions politiques
17. Activités syndicales
18. Capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français
19. Appartenance ou non à une ethnie
20. Appartenance ou non à une nation
21. Appartenance ou non à une prétendue race
22. Appartenance ou non à une religion déterminée
23. Lieu de résidence (notamment quartier d’origine)
24. Domiciliation bancaire
25. Présence de personnes hébergées (en lien avec la situation familiale)

La nationalité n’est pas un critère autonome (vous pouvez refuser sur la base d’un titre de séjour expiré), mais elle est fortement liée à plusieurs critères protégés. En pratique, ne refusez jamais sur la nationalité : c’est juridiquement dangereux.

Ce que vous AVEZ le droit de refuser

Tous les critères économiques et objectifs :

• Revenu insuffisant au regard de la règle du 3× le loyer charges incluses (à condition que ce critère soit écrit dans votre annonce).
• Absence de garant ou garant insuffisant, quand un garant était demandé.
• Pièces incomplètes ou tardives, en respectant la chronologie : “votre dossier est arrivé après 5 dossiers complets”.
• Dates d’entrée incompatibles avec votre planning de relocation.
• Caution Visale refusée par Action Logement.
• Titre de séjour expiré ou ne couvrant pas la durée du bail.

Voir aussi le modèle de message de refus poli avec trois versions prêtes à coller.

La discrimination directe : les phrases qui vous tuent

C’est le cas le plus simple. Vous écrivez en clair un motif interdit. Exemples réels qui ont mené à des condamnations :

• “On préfère un couple sans enfant pour éviter le bruit” → discrimination sur la situation de famille.
• “On cherche quelqu’un qui parle bien français” → critère 18 (capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français).
• “Le propriétaire préfère un profil français” → critères 19, 20, 21.
• “Vous êtes trop jeune pour ce type d’appartement” → critère 15 (âge).
• “On évite les profils RSA / chômeurs” → critère 6 (particulière vulnérabilité économique).

Règle absolue : ne mentionnez jamais un critère interdit dans une communication écrite avec un candidat. Pas dans un message LeBonCoin, pas dans un SMS, pas dans un email. C’est traçable, c’est exploitable, et un candidat débouté qui a un peu de temps libre peut envoyer ces traces au Défenseur des droits.

La discrimination indirecte : le piège silencieux

C’est plus subtil. Vous appliquez un critère en apparence neutre, mais qui défavorise systématiquement un groupe protégé. Le tribunal regarde l’effet du critère, pas votre intention.

Les pièges classiques en location :

• “Refuser tous les CDD” sans justification économique. Les CDD sont surreprésentés chez les jeunes, les femmes, les personnes d’origine étrangère. Si vous refusez en bloc, c’est de la discrimination indirecte sur plusieurs critères en même temps. La parade : justifiez par “durée restante du contrat < 12 mois” (critère économique objectif).
• “Refuser les étudiants étrangers” ou “exiger un garant français”. C’est un classique des annonces — et c’est juridiquement intenable. La parade : demandez un garant Visale ou un acte de cautionnement standard, quel que soit le pays d’origine du garant.
• “Préférer les couples mariés”. La situation de famille est un critère protégé. La parade : pas de préférence sur le statut marital, mais vous pouvez exiger qu’un seul des deux co-titulaires du bail signe avec un revenu suffisant.

Le test mental à passer avant chaque refus

Avant d’envoyer un message de refus, posez-vous une question simple : “Est-ce que j’appliquerais ce critère à TOUS les candidats, sans exception ?”

• Si oui → le critère est probablement défendable.
• Si non → vous êtes en train de discriminer, consciemment ou pas.

Exemple : un candidat avec un revenu net de 2 100 € pour un loyer à 800 € CC. Ratio : 2,6×. Si vous refusez systématiquement sous 3×, c’est un critère économique cohérent. Si vous l’acceptez quand le candidat est un cadre à 2 100 € net mais le refusez quand c’est un agent territorial à 2 100 € net, c’est une discrimination indirecte sur l’emploi (et indirectement sur l’origine sociale).

Votre meilleure protection : l’annonce filtrante

Avant même la première candidature, votre annonce doit annoncer les critères objectifs. C’est votre première ligne de défense en cas de litige.

Une annonce conforme contient au minimum :

• Le revenu minimum : “Revenus nets exigés ≥ 3× le loyer charges comprises, garant équivalent, ou Visale obligatoire”.
• Les pièces demandées (et seulement celles autorisées par le décret du 5 novembre 2015).
• Les dates d’entrée : “Entrée souhaitée le 15 septembre, +/- 2 semaines”.
• Les profils éligibles à Visale explicitement bienvenus.

Voir le modèle d’annonce filtrante prête à coller.

Si tous les candidats ont vu ces critères au moment de candidater, vous avez prouvé par avance que votre choix repose sur des critères transparents et appliqués de manière uniforme. C’est un bouclier juridique gratuit.

Les sanctions concrètes en 2026

En cas de plainte aboutie, les sanctions peuvent cumuler :

• Amende administrative (Défenseur des droits, DGCCRF) : jusqu’à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) pour demande de pièces interdites, par exemple.
• Sanctions pénales (article 225-2 Code pénal) : jusqu’à 3 ans de prison + 45 000 € d’amende pour discrimination caractérisée.
• Dommages-intérêts au civil : variables, mais des arrêts récents ont condamné à 3 000 à 8 000 € pour préjudice moral d’un candidat évincé sur un motif discriminatoire.
• Astreinte : obligation de proposer le logement au candidat refusé (rare, mais existe).

En pratique, la fréquence des poursuites est faible (moins de 200 cas par an en France), mais la médiatisation possible d’une affaire (TikTok, presse locale) peut être encore plus dommageable que la condamnation elle-même.

Que faire si un candidat menace de porter plainte

Ça arrive. Réflexe en quatre étapes :

1. Conservez tout. Tous les messages avec ce candidat, tous les messages avec celui que vous avez retenu, votre annonce dans sa version d’origine (capture d’écran datée), les pièces reçues.
2. Cessez la conversation au-delà d’un message poli. Reprenez vos critères objectifs : “Le choix s’est porté sur un dossier mieux placé sur la chronologie / le revenu / le garant. Bonne continuation.”
3. Ne dévoilez jamais le motif précis ni les détails du dossier retenu. C’est inutile et c’est de la matière exploitable.
4. Si une plainte est effectivement déposée, ne répondez pas seul à une convocation : prenez un avocat spécialisé en droit du logement (1 heure suffit dans la majorité des cas).

La check-list “tri sans risque”

Avant chaque relocation, vérifiez que vous avez :

• Une annonce filtrante avec critères de revenu/garant explicites
• Une liste de critères de tri écrite avant d’ouvrir les candidatures
• La même grille de score appliquée à tous (revenu, garant, pièces, dates)
• Aucun motif discriminatoire dans les messages envoyés
• Une trace écrite de qui vous avez refusé et pourquoi (économique)
• Le modèle de message de refus poli prêt à coller

Si vous cochez les six cases, vous êtes statistiquement très bien protégé.

→ Appliquer la même grille à tous les candidats, automatiquement — voir Replimmo en action.