Quel revenu exiger d'un locataire en zone tendue (et ce que dit vraiment la loi)

“Il faut gagner 3 fois le loyer.” C’est la première règle qu’on lit partout, qu’on entend chez tout le monde, qu’on copie dans toutes les annonces. C’est aussi celle qu’on applique le plus mal. Voici comment l’utiliser correctement, et où sont les vrais risques juridiques.

La règle, telle qu’elle est vraiment

Aucune loi n’impose un ratio revenu/loyer. La règle des “3× le loyer” est un usage commercial apparu chez les assureurs GLI et les agences immobilières dans les années 1990. Elle a été progressivement reprise par la jurisprudence comme critère économique objectif de solvabilité — c’est-à-dire qu’un bailleur peut refuser un candidat parce que ses revenus sont en-dessous de ce ratio, à condition de l’appliquer uniformément.

La nuance compte : la règle n’est pas une obligation, c’est un levier de défense pour le bailleur. Si vous voulez refuser un candidat à 2,5× et qu’il vous attaque pour discrimination, vous montrez que vous appliquez 3× à tous, donc le refus est objectif.

Le calcul, en pratique

Numérateur : revenu net mensuel TOTAL du foyer signataire.

Sont comptés :

• Salaire net imposable mensuel (bas du bulletin), 12 mois lissés.
• Primes mensuelles régulières (variable mensuel récurrent, oui ; bonus annuel, non — ou alors étalé sur 12).
• Pension alimentaire reçue, si décision de justice ou convention notariée.
• Bourse étudiante annuelle, divisée par 12.
• Revenus locatifs nets de charges, lissés sur 12.
• Pension de retraite, allocations de chômage avec droits ouverts > 12 mois.

Ne sont pas comptés :

• Revenus en espèces non déclarés.
• Primes exceptionnelles ponctuelles.
• Pourboires non sécurisés (sauf restauration avec convention de tronc).
• APL futures du logement loué (raisonnement circulaire, jurisprudence Cass. 2019).

Dénominateur : loyer charges comprises mensuel.

Donc pour un bail à 950 € + 80 € de charges = 1 030 € CC. Le candidat doit prouver 3 × 1 030 = 3 090 € net mensuel pour passer la barre.

Les variantes intelligentes

La règle “3× tout court” est rigide. Voici comment la moduler sans s’exposer.

Avec un garant personne physique solide

Vous pouvez accepter 2,5× sur le locataire si le garant gagne lui-même 3× le loyer (idéalement 3,5× pour la sécurité). Les revenus du garant ne se cumulent pas avec ceux du locataire, mais ils servent à compenser le déficit en cas d’impayé.

Avec Visale

Visale couvre les impayés à hauteur de 36 mensualités pour la résidence principale. Concrètement, un candidat à 2,5× avec Visale est plus sûr qu’un candidat à 3× sans garant, parce qu’en cas d’impayé Visale paye immédiatement, alors que vous devrez engager une procédure pour le candidat solo.

Beaucoup de bailleurs particuliers refusent encore Visale par méconnaissance. C’est une erreur stratégique : vous écartez les candidats les plus jeunes mais souvent solvables (CDI début de carrière, fonctionnaires début de poste), pour garder un pool de candidats “vieux” plus rares en zone tendue.

Pour les très petits loyers (< 600 € CC)

Sur un studio à 550 € CC, exiger 3× = 1 650 € net. C’est cohérent avec un SMIC à 1 425 €, mais ça pousse à exiger 3,5× pour la sécurité (1 925 €). C’est défendable parce que les charges fixes (alimentation, transport, etc.) d’un étudiant ou jeune actif représentent une part plus importante d’un petit revenu.

Pour les hauts loyers (> 2 000 € CC)

Au-delà d’un certain seuil, la règle 3× se relâche en pratique. Un candidat à 5 500 €/mois pour un loyer à 2 100 € CC est mieux qu’un candidat à 6 300 € pour le même loyer, si le premier a 800 € d’épargne mensuelle vs 0 €. La règle des 3× est un proxy de solvabilité ; à haut revenu, d’autres signaux (épargne, patrimoine) deviennent plus pertinents.

Ce que vous NE pouvez pas faire

C’est ici que la plupart des bailleurs particuliers s’exposent :

Refuser un CDD à revenu élevé pendant qu’on accepte un CDI à revenu plus bas. La jurisprudence récente de la Cour de cassation tend à considérer qu’un refus systématique du CDD est une discrimination indirecte (parce que les CDD sont surreprésentés chez les jeunes, les femmes, certaines origines). Si vous voulez refuser un CDD, justifiez-le par un critère économique (durée restante du contrat < 12 mois, par exemple), pas par la nature du contrat.

Refuser un demandeur d’emploi avec un revenu garanti suffisant. Si la personne a des indemnités chômage stables + un garant + Visale, refuser uniquement parce qu’elle est “au chômage” est discriminatoire.

Demander 3× le loyer hors charges sans le préciser, puis appliquer 3× CC discrètement. Soyez clair dans l’annonce : “Revenu net mensuel ≥ 3× le loyer charges comprises” est précis et défendable.

Refuser sans laisser de trace écrite. Si un candidat conteste votre refus, vous devez pouvoir produire le motif. Un refus oral “vous n’êtes pas le bon profil” est suspect par défaut. Un refus écrit “revenu insuffisant au regard du critère objectif de solvabilité 3× le loyer CC” est défendable.

L’arithmétique du risque

Un mauvais locataire en zone tendue coûte typiquement :

• 2 à 6 mois d’impayés avant qu’une procédure d’expulsion aboutisse (procédure rapide ~9 mois, lente ~18 mois).
• 1 000 à 3 000 € de frais d’huissier + avocat sur la procédure.
• Souvent des dégradations non couvertes par le dépôt de garantie.

Soit 5 000 à 15 000 € de pertes sur un sinistre. À ce prix, sur-filtrer vaut mieux que sous-filtrer. La règle des 3× est un filtre grossier mais bon marché. Couplée à un garant Visale ou personne physique solide, elle protège contre 90 % des sinistres locatifs.

En résumé

Profil	Ratio à exiger	Garant ?
CDI > 6 mois, secteur stable	3×	Optionnel mais bienvenu
CDI < 6 mois ou période d’essai	2,5–3×	Visale ou garant physique
CDD > 12 mois restants	3×	Visale (recommandé)
Indépendant établi (2+ ans bilans)	3× sur revenu fiscal moyen	Garant personne physique solide
Indépendant récent	3,5× sur revenu prouvé + 6 mois trésorerie	Garant ou Visale
Étudiant / apprenti / stagiaire	Conditions Visale	Visale impératif
Retraité	3×	Optionnel

L’art du tri, c’est de garder la règle stricte sur l’inéligible, et de moduler sur les candidats limite avec garantie complémentaire. Vous gardez la rigueur économique sans tomber dans la discrimination, et vous accédez à un pool de candidats que vos voisins refusent par paresse.

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